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VEFA: Vorbehalte hinsichtlich äußerer Faktoren verhindern nicht die Übergabe… aber die Entschädigung für entgangene Mieteinnahmen

VEFA: Vorbehalte hinsichtlich äußerer Faktoren verhindern nicht die Übergabe… aber die Entschädigung für entgangene Mieteinnahmen

Veröffentlicht am : 11/02/2026 11 February Feb 02 2026
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Ein Käufer erwirbt eine Immobilie vor ihrer Fertigstellung, d. h. auf Basis eines Bauplans, wobei der Kaufpreis entsprechend dem Baufortschritt gezahlt und die Immobilie nach Abschluss der Bauarbeiten übergeben wird. Die Übergabe ist vertraglich auf den 30. Oktober 2019 festgelegt und mit einer Vertragsstrafenklausel versehen, die die Zahlung einer Pauschalentschädigung im Falle einer Verzögerung bei der Erfüllung dieser Verpflichtung vorsieht. Die Abnahme erfolgte vor diesem Datum, mit Vorbehalten hinsichtlich der Außenanlagen, die am 24. Juni 2020 aufgehoben wurden. Der Käufer beantragte daraufhin die Anwendung der Vertragsstrafenklausel und hilfsweise den Ersatz des Mietausfalls.

Das Berufungsgericht, in diesem Punkt vom Kassationsgericht bestätigt, weist diesen Antrag mit der Begründung zurück, dass die Immobilie zum vertraglich vereinbarten Übergabetermin bewohnbar und ihrem Verwendungszweck entsprechend war, wobei sich die Vorbehalte ausschließlich auf äußere Merkmale bezogen. Das Gebäude war daher im Sinne von Artikel R. 261-1 des Bau- und Wohnungsgesetzes als fertiggestellt anzusehen.

Das Kassationsgericht beanstandet das Urteil des Berufungsgerichts jedoch insofern teilweise, als dass es den hilfsweisen Antrag auf Entschädigung für Mietausfälle für unzulässig erklärt hat; ein solcher Antrag kann nur die Ergänzung oder die logische Folge des ursprünglichen Antrags darstellen, der auf einer angeblichen Lieferverzögerung beruhte.
 

11 décembre 2025, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-10.816
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