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Kann ein Käufer, der Opfer einer arglistigen Täuschung geworden ist, eine Entschädigung erhalten, ohne die Aufhebung des Kaufvertrags zu beantragen?

Kann ein Käufer, der Opfer einer arglistigen Täuschung geworden ist, eine Entschädigung erhalten, ohne die Aufhebung des Kaufvertrags zu beantragen?

Veröffentlicht am : 10/06/2026 10 June Jun 06 2026
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Ein Paar erwirbt eine Wohnung für 710.000 Euro. Nach dem Kauf stellt es fest, dass der Bewohner der Nachbarwohnung sich besonders auffällig verhält und ein Gefühl der Unsicherheit verursacht. Die Käufer sind der Ansicht, dass die Verkäufer von dieser Situation wussten, sie aber beim Verkauf absichtlich verschwiegen haben.

 

Anstatt wegen arglistiger Täuschung die Aufhebung des Kaufvertrags zu verlangen, entscheiden sie sich dafür, die Immobilie zu behalten, und fordern eine Entschädigung in Höhe des durch diese Belästigung verursachten Wertverlusts der Wohnung.

 

Das Berufungsgericht gibt ihnen Recht und verurteilt die Verkäufer zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 15 % des Kaufpreises, also 106.500 Euro.

Die Verkäufer legten daraufhin Revision ein. Ihrer Ansicht nach hätten die Käufer lediglich Anspruch auf Entschädigung für den entgangenen Vorteil, einen besseren Preis auszuhandeln, und nicht auf vollständigen Ersatz der Überbewertung der Immobilie.

Das Kassationsgericht wies die Revision zurück.

Er bekräftigt, dass der Käufer einer Immobilie, der Opfer eines arglistigen Täuschungsmanövers geworden ist und sich dafür entscheidet, keine Aufhebung des Kaufvertrags zu verlangen, Anspruch auf Ersatz des aufgrund des arglistigen Täuschungsmanövers zu viel gezahlten Preises hat. Im vorliegenden Fall entsprach der Schaden der tatsächlichen Wertminderung der Immobilie aufgrund der beim Verkauf verschwiegenen Umstände.

 

Das oberste Gericht bestätigt damit die souveräne Beurteilung der Richte, in der Hauptsache, die diesen Wertverlust auf 15 % des Kaufpreises beziffert hatten.

 

Zu beachten: Wenn ein Käufer nach dem Verkauf feststellt, dass ihm ein entscheidender Umstand vorsätzlich verschwiegen wurde, ist er nicht verpflichtet, die Aufhebung des Vertrags zu beantragen. Er kann die Immobilie behalten und eine Entschädigung in Höhe der Differenz zwischen dem gezahlten Preis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie erhalten, wie er ohne die arglistige Täuschung bekannt gewesen wäre. Diese Entscheidung bestätigt die Möglichkeit, einen überhöhten Preis direkt auszugleichen, ohne sich auf den bloßen Verlust der Chance zu beschränken, zu besseren Bedingungen zu verhandeln.

28 mai 2026, Cour de Cassation, Pourvoi n°24-20.821
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